Instrumenty polityki mieszkaniowej

Jednym z podstawowych instrumentów polityki mieszkaniowej są czynsze. Według stanuprawnego, obowiązującego w 2001 roku, funkcjonują trzy rodzaje czynszów: czynsz wolny, czynsz regulowany, czynsz za lokale socjalne. Czynsz wolny ? czynsz, którego wysokość jest ustalana pomiędzy stronami, tj. pomiędzy wynajmującym i najemcą, ma charakter rynkowy, uwzględnia poziom techniczny, wyposażenie i położenie mieszkania; nie powinien podlegać administracyjnym […]

Jednym z podstawowych instrumentów polityki mieszkaniowej są czynsze. Według stanuprawnego, obowiązującego w 2001 roku, funkcjonują trzy rodzaje czynszów:
czynsz wolny,
czynsz regulowany,
czynsz za lokale socjalne.
Czynsz wolny ? czynsz, którego wysokość jest ustalana pomiędzy stronami, tj. pomiędzy wynajmującym i najemcą, ma charakter rynkowy, uwzględnia poziom techniczny, wyposażenie i położenie mieszkania; nie powinien podlegać administracyjnym ograniczeniom.
Czynsz regulowany ? to czynsz, którego wysokość jest określana ustawowo. Stawki najmu są ustalane przez radę gminy. Dotyczy on m.in. najemców lokali gminnych oraz najemców mieszkań wybudowanych w ramach towarzystwa budownictwa społecznego.
Czynsz za lokal socjalny ? jest uchwalany przez władze gminy, które ustalają go na minimalnym poziomie, biorąc pod uwagę fakt, że mieszkania te są zajmowane przez najuboższą część społeczności gminnej, a same mieszkania w większości mają niższy standard.
Społeczna rola czynszów przejawia się tym, że ich udział w wydatkach budżetów gospodarstw domowych określa możliwość zakupu innych dóbr o charakterze konsumpcyjnym i inwestycyjnym. Zbyt wysoki czynsz ogranicza te możliwości. Normy prawne, ustalające maksymalny pułap podwyżek czynszów, zawarte są w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Wydaje się jednak, że w tym przypadku stworzono dysproporcje pomiędzy prawami i obowiązkami wynajmującego i najemcy. Ustawa stwarza nadmierną osłonę prawną dla najemcy, co w efekcie zniechęca do wynajmowania mieszkań. Skutkiem tego najemca ma problemy z zawarciem umowy najmu na mieszkanie. Tak więc efekt jest odwrotny od zamierzonego przez ustawodawcę. Urynkowienie czynszów spowodowało, że wzrost opłat mieszkaniowych następował szybciej aniżeli przyrost dochodów gospodarstw domowych.1

Drugim instrumentem polityki mieszkaniowej są dodatki mieszkaniowe które stały się niezbędnym świadczeniem ze strony państwa po częściowym urynkowieniu czynszów. Zadaniem ich jest kompensowanie negatywnych skutków wzrostu opłat czynszowych dla grup ekonomicznie słabszych. Zostały wprowadzone pod koniec 1994 roku.

Uprawnienia do ich otrzymania przysługują następującym osobą:
1)najemcom oraz podnajemcą lokali mieszkalnych,
2)członkom spółdzielni mieszkaniowych zamieszkującym na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
3)osobom zajmującym lokale mieszkalne w budynkach stanowiących ich własność i właścicielom lokali mieszkalnych,
4)innym osobom mającym tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego i ponoszącym wydatki zajmowane z jego zajmowaniem,
5)osobom zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekującym na przysługujący im lokal zamienny albo socjalny.

Dodatki mieszkaniowe są świadczeniami pieniężnymi wypłacanymi przez gminę na rzecz osób, które zostały wcześniej wymienione. Mogą je pobierać gospodarstwa domowe o niższych dochodach (mierzonych w relacji do niższej emerytury), zajmujące mieszkania określonej wielkości, niezależnie od posiadanego tytułu do zajmowanego lokalu.
Kolejnym instrumentem polityki mieszkaniowej są kredyty i pożyczki finansowane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Podstawowym zadaniem tego funduszu, utworzonego w końcu 1995 roku w Banku Gospodarstwa Krajowego, jest udzielanie towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym preferencyjnych kredytów na budowę lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem, a także mieszkań spółdzielczych o statusie lokatorskim. Kredyty na te cele są udzielane do wysokości 70 % wartości kosztorysowej przedsięwzięcia, przy oprocentowaniu w wysokości połowy stopy redyskonta weksli w NBP. Z funduszu udziela się ponadto preferencyjnych kredytów dla gmin na finansowanie infrastruktury technicznej związanej z tym budownictwem oraz pożyczek dla banków prowadzących kasy mieszkaniowe na stabilizowanie ich bieżącej płynności finansowej. W roku 1997 wprowadzono zmiany polegające na zwiększeniu maksymalnej kwoty udzielanego kredytu oraz wprowadzono umorzenie części kredytu w wysokości 10 %. Czynsze za mieszkania wynajmowane są w TBS powinny zapewnić pokrycie kosztów eksploatacji i remontów oraz spłatę zaciągniętych na budowę kredytów, nie przekraczając jednocześnie 4 % wartości odtworzeniowej budynku w ciągu roku. Mieszkania są przeznaczone na wynajem dla osób fizycznych, które nie mają tytułu prawnego do innego mieszkania i osiągają dochody nie wyższe niż przewidziane ustawą.

Kasy oszczędnościowo ? budowlane ? ich działalność polega na wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe. Oszczędzający są uprawnieni do otrzymywania premii mieszkaniowej finansowanej ze środków budżetu państwa. Całkowitą kwotę przeznaczoną na cele mieszkaniowe stanowią:
wpłaty pieniężne oszczędzającego,
oprocentowanie od wkładów oszczędnościowych naliczonych przez kasę,
premie mieszkaniowe,
kredyt mieszkaniowy.

Wysokość kredytu mieszkaniowego nie może przekroczyć sumy zgromadzonych oszczędności łącznie z premiami i oprocentowaniem. Okres oszczędzonych oszczędności łącznie z premiami i oprocentowaniem. Okres oszczędzania nie może być krótszy niż dwa lata. Różnica między wysokością oprocentowania wkładów oszczędnościowych nie może przekraczać 3 punktów procentowych.

Kredyty z funduszu hipotecznego ? zadaniem funduszu hipotecznego utworzonego w Banku Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego Bud-Bank S.A, jest refinansowanie kredytów budowlanych i mieszkaniowych udzielonych przez banki, które nie posiadają w dostatecznej ilości własnych środków depozytowych. Fundusz zasilany był równolegle środkami pochodzącymi z pożyczki zaciągniętej w Międzynarodowym Banku Odbudowy i Rozwoju oraz środkami budżetu państwa. Wykup odsetek od tzw. starych kredytów mieszkaniowych ? pomoc państwa w spłacie tzw. starego portfela kredytów mieszkaniowych ? w formie przejściowego wykupienia odsetek bankowych od tych kredytów została wprowadzona w 1991 roku, praktycznie równoległe z urynkowieniem bankowych stóp procentowych. Wnoszone przez kredytobiorców spłaty zadłużenia z tytułu wykorzystanych kredytów mieszkaniowych ? są kierowane w pierwszej kolejności na obsługę zadłużenia kapitałowego wobec banku, a dopiero w następnej na spłatę zadłużenia wobec budżetu państwa z tytułu wykupienia odsetek. Każdy kredytobiorca, który zdecyduje się na dodatkową spłatę powyżej obowiązującego normatywu, uzyskuje umorzenie długu wobec budżetu w wysokości odpowiadającej kwocie nadpłaconej. Natomiast osoby, które zdecydują się na spłatę całego 30 % odsetek przejściowo wykupionych przez budżet, otrzymują w zamian umorzenie pozostałych 70 %.

Premie gwarancyjne od wkładów gromadzonych na książeczkach mieszkaniowych ? jest to
forma wspierania budownictwa mieszkaniowego, wywodząca się jeszcze z lat sześćdziesiątych. Udzielane premie gwarancyjne pozwalają na utrzymanie realnej, w stosunku do 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania, wartości wkładów zgromadzonych na książeczkach mieszkaniowych.

Ostatnim instrumentem polityki mieszkaniowej jest wspieranie remontów budynków ? ?Ustawa o dopłatach do oprocentowania kredytów udzielanych na remonty budynków mieszkalnych? z 26 kwietnia 2001 roku ustala zasady udzielania i wysokości dopłat do odsetek od kredytów na cele remontowe zasobów mieszkaniowych. Kredyty i dopłaty do odsetek są udzielane:
wspólnotom mieszkaniowym
gminom
spółdzielniom mieszkaniowym
osobom fizycznym lub prawnym, będącym właścicielami lub zarządcami budynków mieszkalnych, w których liczba lokali mieszkalnych zajmowanych przez najemców jest większa niż liczba pozostałych lokali mieszkalnych,
osobom fizycznym będącym właścicielami domów jednorodzinnych, zasiedlonych w przeszłości na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale.

Środkami finansowymi przeznaczonymi na cele określone w ustawie zarządza Bank Gospodarstwa Krajowego.3
Wspieranie działań termomodernizacyjnych ? ?Ustawa o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych? z 18 grudnia 1988 roku stwarza możliwość zaciągnięcia kredytu na te cele z jednoczesnym otrzymaniem premii przeznaczonej na spłatę 25% wykorzystanego kredytu pod warunkiem, że:

przedsięwzięcie zostało zrealizowane zgodnie z projektem budowlanym,
zostało zakończone w terminie określonym w umowie kredytu,
inwestor spłacił w terminie wynikającym z umowy kredytu 75% kwoty wykorzystanego kredytu odsetki naliczone do dnia nabycia prawa do premii modernizacyjnej.
Państwo realizuje swe cele z zakresu polityki mieszkaniowej poprzez mechanizmy i instrumenty ekonomiczne oraz prawne, które zostały wcześniej omówione.
Można je podzielić na te, które ułatwiają pozyskanie nowych mieszkań, oraz takie, dzięki którym właściciel bądź najemca mieszkania jest w stanie opłacić czynsz lub zapewnić, aby mieszkanie posiadało walory użytkowe i estetyczne na nie pogorszonym poziomie.

Literatura:
Ustawa z 18 grudnia 1998r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. (Dz U. 1998 nr 162 poz. 1121)
Ustawa z 26 kwietnia 2001r. o dopłatach do oprocentowania kredytów udzielanych na remonty budynków mieszkalnych. (Dz.U. 2001 nr 76 poz.803)
.Worwa, Sytuacja mieszkaniowa i społeczne aspekty polityki mieszkaniowej w Polsce, w: Zadania społeczne. Pod red. Z. Pisza, AE Wrocław 2002 s. 369-370
T. Kodelska-Łaszek, Formy i rodzaje budownictwa mieszkaniowego, w: Materiały do studiowania ekonomiki budownictwa, część VI, SGPiS, Warszawa 1985, s. 35

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *